Так, конкурсный кредитор в рамках дела о банкротстве должника Белоус Е.В. обратился о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, заключенного последней в качестве продавца с Николаем К. (покупателем) с указанием на то, что Белоус Е.В. выводила имуществ по этой сделке из конкурсной массы.
В качестве доводом для оспаривания было указано, что договор был заключен по явно заниженной стоимости – 1млн. руб. вместо реальной стоимости земельного участка 3 млн. 300 тыс. руб. Кроме того, на земельном участке к моменту покупки уже был двухэтажный жилой дом и стоимость земли с ним составляла 9 млн. руб.
Подтверждая это, конкурсный кредитор сослался на следующее:
— согласно нотариально заверенного протокола снимков со спутника программы GoogleПланета Земля по указанному адресу жилой дом уже был построен до момента приобретения земельного участка Николаем К.;
— покупатель не предоставил доказательства строительства жилого дома и что его невозможно было построить за 1 месяц;
— договор с кадастровым инженером на обследование жилого дома подписывался до покупки земли Николаем К.;
— расписка к договору на дополнительную сумму в размере 1 млн. руб. также не должна приниматься во внимания при определении стоимости земли, так как не предоставлялась на регистрацию в Росреестр, поэтому даже стоимость земли была существенно занижена.
В качестве возражений на эти доводы адвокатом Михаилом Ревякиным было указано, что согласно сложившейся судебной практике снимки со спутника при отсутствии кадастрового номера не могут точно идентифицировать место земельного участка и то, что на нем расположено. По Правилам использования этой программы, имеющиеся в ней сведения могут отличаться от фактического расположения объектов. Кроме того, без специальных познаний определение объектов, изображенных ни снимках, является недопустимым.
Также отсутствие документов на строительство не подтверждает, что покупатель самостоятельно не строил дом, поскольку оплата производилась по факту выполнения отдельных этапов работ частной бригадой. К тому же бремя доказывания того, что строил продавец возлагается на конкурсного кредитора, а этого сделано не было. Для подтверждения строительства дома покупателем были заслушаны трое свидетелей (соседей), которые пояснили, когда и кем строился жилой дом.
Для опровержения невозможности построить двухэтажный жилой дом за 1 месяц была предоставлена справка строительной компании, согласно которой срок строительства жилого дома данных параметров составляет от 25 до 35 дней.
При этом договор с кадастровым инженером на обследование жилого дома до момента покупки земли не свидетельствует о том, что дом там уже был, так как сам осмотр производился через месяц после сделки.
Расписка с указанием суммы оплаты к договору купли-продажи должна приниматься во внимание, о чем были даны разъяснения Верховным Судом, к тому же в день сделки покупатель снял в банке совокупную сумму по договору и по расписке.
Кроме того, со ссылкой на судебную практику было указано, что договор может быть оспорен по заниженной стоимости при добросовестности покупателя только в том случае, когда цена кратно меньше реальной рыночной стоимости сделки (в 2 и более раза). При занижении цены сделки не кратно, основания для признания недействительным договора отсутствуют.
С учетом вышеуказанных доводов адвоката покупателя 21 ноября 2023г. Арбитражный суд Ростовской области отказал в признании сделки недействительной и сохранил жилой дом с земельным участком за доверителем фирмы.