ВЕРХОВНЫЙ СУД РФ РАЗРЕШИЛ ПРИНУДИТЕЛЬНО ВЫКУПАТЬ ДОЛИ СОСОБСТВЕННИКОВ, ДАЖЕ ЕСЛИ ОНИ ВЛАДЕЮТ В СОВОКУПНОСТИ 1/3 ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.
В повседневной жизни нередко встречаются ситуации, когда сособственниками одной квартиры являются бывшие родственники¸ отношения между которыми ухудшились или лица, не состоящие между собой в семейных отношениях.
При этом одни из них могут быть заинтересованы проживать в жилом помещении, производить в нем какие-либо улучшения, а другие, имея в собственности иное имущество, являются собственниками только юридически, не давая возможности, например, продать квартиру целиком.
При этом, последние продать свою долю по рыночной стоимости заинтересованным собственникам добровольно отказываются, чаще всего, несоразмерно завышая стоимость принадлежащей им доли.
Казалось бы, гражданским законодательством (в ст. 252 ГК РФ) предусмотрен способ разрешения данной ситуации: в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Между тем, более чем в течение 10 лет суды отказывали в требованиях о принудительном выкупе доли со ссылкой на разъяснения, данные Конституционным судом, согласно которым принудительное лишение права собственности является невозможным.
Однако в мае 2017 г. Высшая судебная инстанция позволила принудительно лишить собственников, владеющих 1/3 жилого помещения, принадлежащих им долей.
Согласно материалам дела, истцы (супруги и их несовершеннолетний ребенок), владея половиной квартиры, обратились в суд к иным сособственникам, имеющим по 1/6 доли в данном жилом помещении, с требованиями о признании долей ответчиков незначительными, выплате рыночной стоимости принадлежащих им долей и прекращении права собственности последних в отношении названной квартиры.
ВС РФ подтвердил правильность выводов суда апелляционной инстанции об удовлетворении исковых требований, обратив внимание на то, что ответчики в квартиру никогда не вселялись, не проживали, не зарегистрированы в ней, в родственных либо семейных отношениях между собой не состоят, имеют другое постоянное место жительства и другие жилые помещения в собственности. Доли в праве собственности на спорную квартиру перешли к ним по безвозмездным сделкам — по договорам дарения.
Кроме того, исходя из обстоятельств дела, возможности выделить ответчикам изолированные помещения, соответствующие доле в праве каждого из них, не имелось.
Как пояснила старший юрист Адвокатской фирмы «Ревякины и партнеры» Зайцева Ю.Н., данные разъяснения позволят защитить права многих сособственников, попавших в неприятное соседство с дальними или бывшими родственниками, а также иными лицами, учитывая, что ранее признать 1/3 долю сособственников незначительной было просто невозможно. При этом в большинстве случаев речь шла о менее весомом размере долей, в принудительном выкупе которых суды также отказывали. Однако не стоит забывать о необходимости доказывания обстоятельств, позволяющих реализовать такое право, на которую также было обращено внимание Верховного Суда РФ в рассматриваемом судебном акте.
Источники: Право.ru; Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2017г. № №5-КГ17-51.