Снятие самозастроя

Ответственность за самовольное возведение построек

Законодательством Российской Федерации предусмотрена ответственность за самовольное возведение построек, то есть за выполнение строительных работ без получения разрешительной документации и согласований.

И если административная ответственность, предусмотренная ст. 9.5 КоАП РФ для граждан в размере штрафа от 2 до 5 тысяч рублей не сильно заботит застройщиков, то гражданско-правовая ответственность по ст. 222 ГК РФ в виде сноса объекта самовольного строительства влечет гораздо более ощутимые последствия.

Для того чтобы избежать подобных последствий самовольную постройку необходимо узаконить, то есть ввести ее в гражданский оборот и признать на нее право собственности.

Сделать это можно двумя способами: в административном и в судебном порядке.

Административный порядок снятия самозастроя, без суда

Административный порядок предусмотрен градостроительным кодексом для случаев строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на соответствующих земельных участках. Согласно положениям закона, такое строительство начинается с направления соответствующего уведомления, в котором указываются планируемые параметры жилого или садового дома. Уведомление направляется в Администрацию и заполняется по форме, утвержденной Минстроем. К этому уведомлению необходимо приложить правоустанавливающий документ на землю, если права на нее не зарегистрированы в Росреестре.

Изучив уведомление, Администрация направляет ответ о соответствии планируемого объекта строительства градостроительным нормам и правилам, после чего у застройщика возникает право на строительство объекта в течение 10 лет. При переходе прав на землю к другому лицу, данное право сохраняется и у нового правообладателя земельного участка.

В течение месяца после завершения строительных работ застройщику необходимо направить в административный орган уведомление об окончании строительства и приложить к нему технический план дома на бумажном носителе и квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины, которая также составляет всего 350 рублей.

Такое уведомление будет направлено из административного органа в Росреестр, где построенный жилой дом и будет поставлен на кадастровый учет и зарегистрировано право собственности застройщика, дополнительно обращаться в Росреестр уже не потребуется.

Снятия самозастроя через суд

Иной порядок предусмотрен для снятия самозастроя через суд.

Для этого необходимо составить исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку и обратиться с ним в суд по месту нахождения объекта недвижимости.

При этом, для составления грамотного и обоснованного иска в его содержании следует прописать все обстоятельства, имеющие значения для дела. Из содержания ст. 222 ГК РФ следует, что в число таких обстоятельств входят следующие:

• имеет ли истец (застройщик) права на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости;
• допускает ли вид разрешенного использования возможность строительства соответствующего здания;
• соответствует ли возведенное строение градостроительным и строительным нормам и правилам;
• нарушает ли самовольная постройка права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• имеется ли разрешительная документация на строительство (реконструкцию) и если не имеется, предпринимало ли лицо меры к их получению.

Доказательствами по данной категории дел, как правило, являются правоустанавливающие документы на земельный участок, технический паспорт на строение, ответ административного органа о невозможности выдать разрешение на строительств/ввести объект в эксплуатацию,  заключение строительно-технической экспертизы, заявления от соседей о том, что их права не нарушены и они не возражают против сохранения самовольной постройки в существующем виде и др. Все эти документы необходимо приложить к иску при обращении в суд.

Указанный перечень доказательств является основополагающим и может быть дополнен иными доказательствами в зависимости от индивидуальных особенностей дела.

В случае, если каких-либо документов нет, то их целесообразно заблаговременно получить перед составлением и подачей иска, поскольку в противном случае суд вправе первоначально оставить исковое заявление без движения, а впоследствии вернуть исковое заявление. Например, документы на землю можно получить, обратившись в МФЦ для запроса выписки из ЕГРН на участок, техпаспорт – путем обращения в органы МУПТИ и ОН (БТИ), а строительно-техническое заключение – при обращении в соответствующие экспертные организации.

Причины отказа

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и правовых позиций Верховного Суда РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при соблюдении всех вышеуказанных юридически значимых обстоятельств, входящих в предмет доказывания, за исключением наличия разрешительной документации, к получению которой истец предпринимал попытки, поскольку само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В случаях же несоблюдения всех обозначенных обстоятельств, имеющих значение для дела, например, когда земельный участок, на котором возведено строение не принадлежит истцу на каком-либо праве, либо вид разрешенного использования земли не допускает возможность строительства соответствующего объекта, то признать право собственности на самовольную постройку не получится.

 Кроме того, необходимо отметить, что в случае, если по результатам проведения строительно-технической экспертизы были выявлены какие-либо нарушения, то такие нарушения могут быть основанием для отказа в удовлетворении иска, только если они носят существенный и неустранимый характер. При этом, существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Как отмечается в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством 2014г., к существенным нарушениям строительных норм и правил следует относить, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

При этом незначительные нарушения градостроительных норм, в частности, несоблюдение отступа от межевой границы с соседним земельным участком, по смыслу приведенных разъяснений не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Решение суда об удовлетворении исковых требований, вступившее в законную силу, является основанием для внесения сведений об объекте недвижимости (в случае их отсутствия), а также сведений о правообладателе в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), после чего лицо становится полноправным собственником недвижимости, а самозастрой считается снятым и узаконенным.