Адвокат (юрист) по защите и признанию права собственности. Узаконивание самовольной постройки.
Адвокатская фирма «Ревякины и партнеры» занимается вопросами признания в судебном порядке за юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями права собственности на здания, строение, нежилые помещения, земельные участки, а также на движимое имущество – морские и речные суда, грузовые и легковые автомобили, специальную технику и т.д.
Виды юридических услуг
Высокая квалификация юристов по судебной защите прав собственности нашей фирмы позволит оказать профеcсиональную помощь в разрешении любых спорв.
- консультация адвоката;
- помощь в сборе необходимых документов;
- предварительный анализ дела на предмет рисков;
- представление интересов в суде;
- ведение споров по защите прав собственности от начала и до конца.
Особенности разрешения споров по защите и признанию права собственности
Наиболее распространенная категория дел в арбитражной судебной практике связана с признанием права собственности на недвижимое имущество: здания, строения и сооружения, а также земельные участки. Чаще всего требуется признание права собственности на вновь возводимые или реконструируемые строения.
Необходимость обращения в суд за признанием права возникает в случае, если отсутствует разрешение на строительство либо не получен акт ввода в эксплуатацию объекта.
Условия признания права собственности
При этом, следует учитывать условия признания права собственности, которыми являются:
- наличие права собственности или долгосрочной аренды на земельный участок;
- отсутствие угрозы безопасности гражданам в результате возведения здания, а также отсутствие иных нарушений прав других лиц в результате строительства, например, обеспечение освещенности строений смежных землепользователей;
- принятие мер к легализации постройки или производимых улучшений строения, путем обращений в местную архитектуру за получением разрешения на строительство или акта ввода в эксплуатацию перед осуществлением строительства или в его процессе;
- соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земли, например, допускающего строительство на соответствующем земельным участке строения определенной этажности.
При этом отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку или реконструированное строение.
Целевое назначение земельного участка
Так, согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ – право собственности на самовольную постройку может быть признано в случае, если строительство осуществляется на земельном участке, находящимся у застройщика на праве собственности либо ином законном основании.
При этом, указанное в данной статье правило необходимо толковать расширительно, а именно с учетом того, что производимое строительство должно быть разрешено в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка.
Так, при целевом назначении земель – для ведения сельского хозяйства, на земельном участке не допускается строительство. Если же строительство разрешается, но разрешенное использование заключается в возможности осуществления малоэтажного строительства, возведение объекта средней этажности – от 4 до 6 этажей будет являться нарушением, которое повлечет за собой не только отказ в признании права собственности, но и удовлетворение встречного требования о сносе строения.
Право собственности на земельный участок
Также, необходимо учитывать, что обязательным условием признания права собственности на строение является законность возникновения права собственности на земельный участок, на котором это строительство производится.
При этом, другая сторона не обязательно должна заявлять о признания недействительным договора, на основании которого у Вас возникло право собственности на земельный участок. Суд может по собственной инициативе отказать в признании права собственности на строение в связи с ничтожностью права на земельный участок (дело № А32-10102/2014).
Согласно пункту 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Досудебная легализация строительства
В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В случае, если истец не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09, пункт 9 Информационного письма ВАС № 143 от 09.12.2010 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».
Более того, обращение с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию самовольно построенного здания после завершения строительства не свидетельствует о принятии надлежащих мер по досудебной легализации.
Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и необоснование препятствий к легальному осуществлению строительства является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске. В этом случае установление соответствия самовольной постройки градостроительным и строительным нормам и правилам не имеет правового значения (данная юридическая позиция выражена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.09.2015 № Ф08-6079/2015 по делу № А63-2379/2011, от 26.05.2015 № Ф08-3041/2015 по делу № А32-10102/2014).
Таким образом, необходимо либо до начала строительства (реконструкции), либо в процессе его осуществления обратиться за получением соответствующего разрешения.
Приобретательная давность
Другим основанием для признания права собственности является приобретательная давность, в силу которой лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеющее имуществом как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет и движимым – 5 лет, вправе признать на него право собственности.
При этом, необходимо учитывать, что признание права собственности на имущество, которым заявитель владеет на основании какого-либо договора, например, аренды, невозможно, поскольку приобретательная давность распространяется лишь на случаи, когда имущество не имеет собственника, либо собственник которого заявителю не известен.
Кроме того, если рассматривается спор между собственником имущества, о котором настоящий владелец не знал и последним, пятнадцатилетний срок приобретательной давности для признания права собственности начинает исчисляться только по истечении срока исковой давности для истребования этого имущества собственником у его владельца.
тел. (863) 294-32-32, 294-77-57, e-mail: advokatrev@mail.ru
Услуги адвоката по защите и признанию права собственности
АФ «Ревякины и партнеры»