Жилищные дела

В ситуации, когда квартира не в собственности, снятие с регистрационного учета позволяет осуществить приватизацию без участия зарегистрированного в ней лица, место пребывания которого неизвестно, либо который препятствует приватизации, имея иное место проживания.

Законодательно определено, что члены семьи собственника, семейные отношения с которыми прекращены, например, расторгнут брак, прекращено ведение совместного хозяйства, отсутствует общий бюджет, утрачивают право эксплуатации данного жилого помещения идолжны выселиться из него.

Иначе собственник жилья вправевыселить их в судебном порядке (без обязанности по предоставлению другого места проживания).

Под рассматриваемое правило не подпадает ситуация, когда собственник, имея право на приватизацию, принял решение об отказе от нее в пользу других членов семьи (суд откажет в удовлетворении иска).

Жилищный юрист должен учитывать, что такое лицо сохранит право пожизненного проживания в приватизированном другими лицами помещении, даже в случае отчуждения данной недвижимости третьим лицам.

Обязательным условием для выписки из неприватизированной квартиры является добровольность выезда из нее в другое место для долговременного проживания, а также отсутствие факта несения расходов по содержанию этой недвижимости.

При этом если юристом по жилищным вопросам будет доказан вынужденный характер выезда, например, он был связан с созданием родственниками невыносимых условий для проживания либо прекращением фактических брачных отношений при не приобретении выехавшим собственником иного жилья, в иске о снятии с регистрационного учета будет отказано.

Выселение из аварийного жилья

В случае признания жилья аварийным собственник имеет право на выплату денежной компенсации. Ее размер формируется исходя из рыночной стоимости недвижимости, а также суммы дополнительных расходов, связанных, с изменением места жительства (грузчиков, перевозчика), риэлтерских услуг по подысканию нового жилья, составлению документов на приобретаемое жилье, иных необходимых расходов, которые придется произвести в связи с рассматриваемыми обстоятельствами.

Другое жилое помещение (равноценное) может быть предоставлено только при наличии волеизъявления выселяемого.

Занижение стоимости недвижимости либо не оплата дополнительных затрат оспариваются адвокатом по жилищным спорам в суде. Суд производит переоценку жилья и устанавливает обоснованность дополнительных расходов.

Уведомление о выселении должно поступить гражданину не позднее, чем за год до планируемых мероприятий.

Ранее года выселение осуществляется только при волеизъявлении собственника.

По договорам социального найма предоставляется только иное аналогичное жилое помещение, то есть не меньшей стоимости, площади, количеству комнат в пределах соответствующего населенного пункта.

Жилищный юрист по обжалованию отказа в постановке на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий

Отказ по данному вопросу может быть связан с отсутствием достаточных условий, по мнению органа местного самоуправления, для внесения гражданина в соответствующий реестр, например, по причине обеспеченности жильем, принадлежащем кому-либо из его родственников, в котором он зарегистрирован.

Однако один лишь факт регистрации не свидетельствует об отсутствии оснований для постановки гражданина на соответствующий учет.

Компетентным органам необходимо доказать также факт проживания лица в квартире или жилом доме своих близких родственников.

Поэтому, адвокату по жилищным спорам в судебном порядке необходимо будет подтвердить фактическое место жительства гражданина и соответственно его необеспеченность жильем, что позволит признать отказ в постановке на квартирный учет незаконным.

Юрист по жилищным вопросам признании решения общего собрания собственников ТСЖ незаконным

Указанные решения, связанные, например, с избранием недобросовестного председателя ТСЖ, передачей общего имущества в пользование отдельных лиц, взиманием дополнительных платежей и т.д., не соответствующие действительной воле самих собственников, могут быть признаны незаконными

Адвокат по жилищным спорам обращает внимание на то, что при утверждении соответствующих решений зачастую допускаются нарушения как при уведомлении о проведении общего собрания, так и по процедуре их принятия (кворуму, позволяющему провести собрание или считать то или иное решение принятым).

Собственник, считающий свои права нарушенными, вправе заявить в суд требование о признании рассматриваемого решения недействительным. Необходимо будет доказать помимо нарушений установленной законодательством процедуры уведомления, проведения и принятия решений на общих собраниях, также тот факт, что решение нарушает права данного гражданина, а также то, что решение могло быть иным.

Жилищный юрист по сохранению перепланировки

С целью улучшение своих жилищных условий многие занимаются перепланировкой или переустройством, объединяя лоджию с кухней, а также с комнатой, изменяя размер комнат, санузла и т.д.

Такие изменения требуют последующего узаконивания.

Адвокат по жилищным спорам нашей фирмы рекомендует, на предварительном этапе собственнику обратиться в районную администрацию с просьбой сохранить жилое помещение в преобразованном состоянии, предоставив правоподтверждающие документы на объект недвижимости, а также технические паспорта до и после проведенных работ.

При получении отказа в администрации следует выполнить внесудебное экспертное исследование о соответствии обновленного жилого помещения строительным нормам и правилам и о том, что проведенные работы не нарушают права и законные интересы других лиц.

Затем, нужно подать исковое заявление к Администрации района об узаконивании помещения в реконструированном состоянии.

После вступления решения суда в законную силу составляется технический план помещения, который вместе с судебным актом предоставляется в Управление Росреестра для регистрации права собственности на вновь образованное жилое помещение.

Адвокатская фирма осуществляет также ведение в судебном порядке дел, связанных с представлением интересов военнослужащих и иных категорий граждан, имеющих определенные льготы либо предусмотренные жилищным законодательством права на обеспечение жильем. 

Определения порядка пользования квартирой, жилым домом и земельным участком»

Необходимость в определении порядка пользования чаще всего возникает у одного из сособственников квартиры, а также жилого дома или земельного участка, которые невозможно разделить на два самостоятельных.

Определение порядка пользования означает выделение каждому из сособственников в индивидуальное пользование комнат и других помещений в квартире или жилом доме, при этом кухня, санузел, прихожая (коридор)  остаются в общем пользовании. Для земельного участка также характерно выделение в индивидуальное пользование каждого из сособственников земельных участком с участком общего пользования или без него.

Нередко одного из собственников квартиры, другой, проживающий в ней, и вовсе не пускает, занимая самостоятельно все комнаты.

Добровольно определить порядок пользования в большинстве случаев не удается поскольку проживающий в квартире собственник не заинтересован в том, чтобы освобождать одну или несколько комнат (делиться с другим) либо сособственники не могут прийти к соглашению о том, кому какими комнатами пользоваться.

Наиболее рациональным решением этого вопроса является продажа общего имущества и раздел денег в соответствии с долями в праве.

Но если кто-то один из собственников отказывается от совместной продажи, остается только определять порядок пользования.  При этом, продавать долю в квартире, а не квартиру целиком, не выгодно, поскольку это можно будет сделать только по незначительной стоимости.

В части 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) указано, что гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания.

В силу ст. 247 ГК РФ – владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в судебном порядке.

При установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть земельного участка, строения или квартиры (комнат), исходя из его доли в праве общей собственности на имущество. При этом, право общей собственности на это имущество не прекращается.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

Если в пользование сособственника передается помещение или земельный участок большее по размеру, чем причитается на его долю, то по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю.

Исключением являются ситуации, когда порядок пользования земельным участком или жилым домом, а в некоторых случаях и квартирой,  определяется по сложившемуся порядку пользования, особенно когда он сложился еще у правопредшественника собственника.

В этих случаях компенсация за превышение доли переданного в пользование имущества доле в праве собственности по документам, не взыскивается, поскольку эта компенсация является по своей сути возмещением понесенных одним собственником потерь, которые возникают вследствие лишения его возможности пользоваться приходящимся на его долю имуществом.

Размер такой компенсации должен соответствовать тому объему прав, который теряет один собственник и приобретает другой собственник.

Поэтому в случае определения порядка пользования имуществом судом по сложившемуся порядку пользования, ни один из сособственников никакого объема прав не теряет

Таким образом, основания для взыскания компенсации в пользу собственника, которому выделяется имущество меньшее по площади, чем приходится на его идеальную долю по документам,  отсутствуют.

Вышеуказанная позиция подтверждена судебной практикой Ростовского областного суда (сайт: «Судебные решения.рф»: Кассационное определение от 16.04.2012г. по делу: 33-4061/2012, Апелляционные определения: от 11 февраля 2013г. по делу 33-1567/2013, от 16 мая 2013г. по делу 33-5792/2013, от 06 августа 2013г. по делу 33-9855/2013).

Кроме того, решением Батайского городского суда от 01.11.2013г. по делу 2-1787/2013 и Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27.02.2014г. было отказано во взыскании вышеуказанной компенсации с доверителя Адвокатской фирмы «Ревякины и партнеры».

+7 (863) 294-32-32 или +7 (918) 554-77-57